Impôts : faites attention à ce mot que beaucoup confondent et qui peut déclencher une taxe inattendue

Remplir sa déclaration de revenus chaque année est déjà un casse-tête pour beaucoup de Français.

Mais quand il s’agit de déclarer correctement l’occupation de ses biens immobiliers, la confusion peut rapidement s’installer.

Depuis 2023, tous les propriétaires doivent remplir une déclaration d’occupation de leurs biens immobiliers, même pour leur résidence principale.

Une case mal cochée entre « vacant » et « non vacant » peut avoir des conséquences financières importantes.

Des milliers de propriétaires l’ont appris à leurs dépens en recevant des avis d’imposition gonflés à cause de cette simple erreur administrative.

Logement vacant ou non vacant : une distinction cruciale pour votre portefeuille

La différence entre un logement vacant et non vacant peut sembler évidente, mais les subtilités administratives compliquent souvent la situation. Un logement vacant est un bien inhabité et vide de meubles au 1er janvier de l’année d’imposition. À l’inverse, un logement non vacant est soit habité, soit meublé même s’il n’est pas occupé.

Cette distinction est fondamentale car elle détermine l’application ou non de la taxe sur les logements vacants (TLV) ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Ces taxes peuvent représenter des montants significatifs, parfois plusieurs milliers d’euros selon la valeur locative du bien et sa localisation.

Les taxes qui s’appliquent aux logements vacants

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV)

La TLV s’applique dans les zones tendues, c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Elle concerne les logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le taux de cette taxe est progressif :

• 17% la première année d’imposition
• 34% à partir de la deuxième année

Ces pourcentages s’appliquent sur la valeur locative du bien, la même qui servait de base à la taxe d’habitation. Pour un appartement avec une valeur locative de 4000€, cela représente 680€ la première année et 1360€ les années suivantes.

La Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV)

La THLV s’applique quant à elle dans les communes qui ne sont pas soumises à la TLV mais qui ont délibéré pour l’instaurer. Elle concerne les logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Son taux correspond à celui de la taxe d’habitation dans la commune, généralement entre 10% et 20% de la valeur locative, majoré éventuellement des frais de gestion.

Les pièges à éviter lors de votre déclaration

L’erreur classique : déclarer « vacant » au lieu de « non vacant »

L’erreur la plus fréquente consiste à déclarer « vacant » un logement qui est en réalité meublé mais inoccupé. Par exemple, une résidence secondaire que vous n’occupez que quelques semaines par an reste un logement « non vacant » au sens fiscal, car elle est meublée.

De même, un logement que vous mettez en location saisonnière via des plateformes comme Airbnb est considéré comme « non vacant », même pendant les périodes sans locataire.

Cette confusion a conduit de nombreux propriétaires à recevoir des avis d’imposition pour la TLV ou la THLV alors qu’ils n’auraient pas dû y être assujettis.

Le cas des logements en travaux

Un autre cas fréquent de confusion concerne les logements en travaux. Un bien en rénovation n’est pas automatiquement considéré comme vacant. Pour être exonéré de la TLV ou de la THLV, les travaux doivent être d’une certaine importance et rendre le logement effectivement inhabitable.

Il est recommandé de conserver toutes les factures et devis des travaux pour justifier cette situation en cas de contrôle fiscal.

Les situations d’exonération à connaître

Certaines situations permettent d’échapper légalement à ces taxes, même si votre logement est effectivement vacant :

• Le logement est inhabitable et nécessite des travaux importants (plus de 25% de la valeur du bien)
• Le logement est mis en vente ou en location à des prix correspondant au marché, sans trouver preneur
• Le logement est occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année
• Le logement constitue une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation
• La vacance est indépendante de votre volonté (procédure judiciaire, succession en cours…)

Pour bénéficier de ces exonérations, vous devez généralement en faire la demande explicite auprès de l’administration fiscale, documents justificatifs à l’appui.

Comment rectifier une erreur de déclaration

La procédure de réclamation

Si vous avez commis une erreur dans votre déclaration et reçu un avis d’imposition de TLV ou THLV que vous estimez injustifié, vous pouvez déposer une réclamation :

1. Connectez-vous à votre espace personnel sur impots.gouv.fr
2. Dans la rubrique « Nous contacter », sélectionnez « Ma réclamation concerne la taxe d’habitation ou la contribution à l’audiovisuel public »
3. Joignez tous les justificatifs prouvant que votre logement ne devrait pas être considéré comme vacant (factures d’électricité, contrats de location, photos du logement meublé, etc.)

Le délai de réclamation est généralement de deux ans à compter de la mise en recouvrement de l’impôt. Mais n’attendez pas : plus vous réagissez vite, plus vite votre situation sera régularisée.

Les justificatifs à fournir

Pour prouver qu’un logement n’est pas vacant, plusieurs documents peuvent être utiles :

• Factures d’électricité, d’eau ou de gaz montrant une consommation régulière
• Taxe d’habitation payée pour ce logement
• Contrats de location ou quittances de loyer
• Déclarations de revenus fonciers
• Photos datées montrant que le logement est meublé
• Factures d’achat de meubles destinés à ce logement

Les changements récents dans la législation

Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation doivent déclarer l’occupation de leurs biens, y compris leur résidence principale. Cette obligation est liée à la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

Cette nouvelle déclaration se fait via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur le site impots.gouv.fr. Elle doit être mise à jour à chaque changement de situation (vente, nouvelle location, changement d’usage…).

Par ailleurs, le gouvernement a renforcé les contrôles sur les logements vacants, dans un contexte de crise du logement. Les communes peuvent désormais majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones tendues jusqu’à 60%.

Conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises

Anticipez votre déclaration

Ne laissez pas cette déclaration à la dernière minute. Prenez le temps de vérifier le statut réel de chacun de vos biens immobiliers et rassemblez les justificatifs nécessaires à l’avance.

Documentez l’occupation de vos biens

Même pour une résidence secondaire peu utilisée, conservez des preuves de son occupation occasionnelle : factures d’électricité, relevés de compteurs, tickets de caisse des commerces locaux… Ces documents peuvent s’avérer précieux en cas de contrôle.

Consultez régulièrement votre espace fiscal

Vérifiez plusieurs fois par an votre espace personnel sur impots.gouv.fr pour vous assurer qu’aucun avis d’imposition concernant vos biens immobiliers ne vous a échappé. Les notifications électroniques peuvent parfois passer inaperçues.

En cas de doute, consultez un professionnel

Si votre situation est complexe (multiple propriétés, SCI, démembrement…), n’hésitez pas à consulter un avocat fiscaliste ou un notaire. Le coût de cette consultation sera probablement bien inférieur aux taxes que vous risqueriez de payer à tort.

Témoignages et cas concrets

Michel, propriétaire d’un appartement à Nice qu’il utilise comme résidence secondaire, a reçu un avis d’imposition TLV de 2300€ après avoir déclaré son bien comme « vacant » alors qu’il était meublé mais peu occupé. Après réclamation et fourniture de photos prouvant que l’appartement était meublé, l’administration fiscale a annulé cette taxe.

Sophie et Pierre possèdent un studio à Paris qu’ils louent occasionnellement sur Airbnb. En le déclarant vacant pendant les périodes sans location, ils ont reçu une TLV de plus de 3000€. Leur erreur : un logement meublé disponible à la location reste « non vacant » même sans occupant.

Ces exemples montrent l’importance de bien comprendre les définitions fiscales et de ne pas se fier uniquement au sens commun des termes « vacant » et « non vacant ».

Questions fréquentes sur la vacance des logements

Mon logement est vide entre deux locations, est-il vacant?

Non, si vous pouvez prouver que vous faites des démarches actives pour le louer (annonces, mandat à une agence immobilière) et que le prix demandé correspond au marché local.

Je rénove mon bien, dois-je payer la TLV?

Cela dépend de l’ampleur des travaux. Si ceux-ci rendent le logement effectivement inhabitable (absence de sanitaires fonctionnels, travaux structurels importants…), vous pouvez demander une exonération. Des travaux de simple rafraîchissement ne suffisent généralement pas.

Mon parent est en EHPAD, sa maison est-elle considérée comme vacante?

Non, si la personne conserve la jouissance de son logement et que celui-ci reste meublé. L’hébergement en EHPAD est considéré comme temporaire du point de vue fiscal, même s’il dure plusieurs années.

J’ai hérité d’un bien et je ne sais pas quoi en faire, puis-je éviter la taxe?

Pendant la procédure successorale, le bien peut être exonéré. Ensuite, vous devrez soit l’occuper, soit le louer, soit le mettre en vente à un prix raisonnable pour éviter la taxation. Sinon, la TLV ou THLV s’appliquera.

Une simple confusion entre « vacant » et « non vacant » peut donc avoir des conséquences financières importantes. Face à la complexité croissante des obligations déclaratives immobilières, la vigilance est de mise. Prenez le temps de vérifier attentivement le statut réel de chacun de vos biens avant de valider votre déclaration, et conservez tous les justificatifs qui pourraient vous être utiles en cas de contestation.