Airbnb : la nouvelle loi bouleverse les règles pour les propriétaires

Le paysage de la location saisonnière en France vient de connaître un changement radical.

Le 20 novembre 2022, une loi surnommée « anti-Airbnb » a été promulguée, redéfinissant les contours de ce marché lucratif.

Cette législation, fruit des efforts conjoints de la députée Annaïg Le Meur, de son collègue Iñaki Echaniz, et de la ministre du Logement Valérie Létard, vise à rééquilibrer le marché immobilier en faveur des résidents locaux et des travailleurs.

Les propriétaires qui misaient sur la rentabilité des locations de courte durée se retrouvent face à de nouvelles contraintes. Entre réductions fiscales, normes énergétiques et quotas communaux, le jeu a changé. Décortiquons ensemble les implications de cette loi qui secoue le monde de l’immobilier.

Un nouveau régime fiscal pour les meublés touristiques

L’un des changements les plus marquants concerne l’aspect fiscal des locations de courte durée. Le législateur a revu à la baisse les avantages fiscaux dont bénéficiaient jusqu’alors les propriétaires de meublés touristiques.

Réduction de l’abattement fiscal standard

Pour les locations classiques de meublés touristiques, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs subit une coupe importante :

• Ancien taux : 50%
• Nouveau taux : 30%

Cette modification aligne désormais l’abattement sur celui appliqué à la location nue, gommant ainsi un avantage significatif pour les propriétaires de meublés touristiques.

Plafonnement des revenus éligibles

En plus de la réduction du taux d’abattement, le plafond des revenus locatifs permettant de bénéficier de cet avantage fiscal a été considérablement abaissé :

• Ancien plafond : 77 700 euros
• Nouveau plafond : 15 000 euros

Cette mesure vise clairement à décourager la professionnalisation de la location saisonnière et à favoriser un retour vers la location longue durée.

Cas particulier des meublés de tourisme classés

Les propriétaires de meublés de tourisme classés, qui bénéficiaient jusqu’alors d’un régime plus avantageux, voient leurs avantages fiscaux réduits :

• Abattement fiscal : de 71% à 50%
• Plafond des revenus locatifs : de 188 700 euros à 77 000 euros

Bien que la réduction soit moins drastique que pour les meublés non classés, elle reste significative et pourrait inciter certains propriétaires à reconsidérer leur stratégie locative.

La performance énergétique au cœur des nouvelles exigences

La loi « anti-Airbnb » ne se contente pas de modifier le régime fiscal. Elle introduit des normes énergétiques strictes pour les logements mis en location sur les plateformes de type Airbnb.

Interdiction progressive des passoires thermiques

Un calendrier précis a été établi pour l’élimination progressive des logements énergivores du parc locatif touristique :

• 2025 : Interdiction des logements classés G
• 2028 : Interdiction des logements classés F
• 2034 : Exigence minimale de classement D

Ces mesures s’inscrivent dans une démarche plus large de lutte contre les passoires thermiques et de promotion de l’efficacité énergétique dans le secteur du logement.

Période de transition pour les logements existants

Les propriétaires de biens déjà en location bénéficient d’un délai de grâce :

• 10 ans pour se mettre en conformité avec les nouvelles normes énergétiques
• Obligation d’atteindre au minimum l’étiquette E dans un premier temps

Cette période de transition vise à permettre aux propriétaires de planifier et de réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires sans pour autant les exempter de leurs responsabilités à long terme.

Le pouvoir accru des communes face aux locations de courte durée

La nouvelle loi confère aux municipalités des outils supplémentaires pour réguler le marché des locations saisonnières sur leur territoire.

Instauration de quotas de meublés touristiques

Les communes ont désormais la possibilité de fixer un nombre maximal de meublés de tourisme sur leur territoire. Cette mesure vise à préserver l’équilibre entre l’offre de logements pour les résidents permanents et celle destinée aux touristes.

Zonage pour la construction de résidences principales

Les municipalités peuvent définir des zones spécifiques dédiées à la construction de résidences principales. Cette disposition cherche à garantir que le développement immobilier profite en priorité aux habitants locaux plutôt qu’au marché touristique.

Réduction de la durée maximale de location des résidences principales

Une mesure particulièrement significative concerne la durée de location autorisée pour les résidences principales :

• Ancienne limite : 120 jours par an
• Nouvelle limite possible : 90 jours par an

Cette réduction potentielle de 25% de la durée de location autorisée pourrait avoir un impact considérable sur les revenus des propriétaires qui louent leur résidence principale de manière occasionnelle.

L’impact sur les propriétaires et le marché de la location

Ces nouvelles dispositions légales sont susceptibles d’avoir des répercussions importantes sur les stratégies des propriétaires et sur le marché de la location en général.

Réévaluation de la rentabilité des locations de courte durée

Avec la réduction des avantages fiscaux et l’introduction de nouvelles contraintes, de nombreux propriétaires pourraient être amenés à reconsidérer la rentabilité de leurs investissements dans la location saisonnière. Certains pourraient opter pour un retour vers la location longue durée, plus stable fiscalement.

Nécessité d’investissements dans la rénovation énergétique

Les propriétaires de logements énergivores se trouvent face à un dilemme : investir dans la rénovation énergétique pour continuer à louer en courte durée, ou se tourner vers d’autres options comme la location longue durée ou la vente.

Adaptation aux spécificités locales

Les nouvelles prérogatives accordées aux communes impliquent que les propriétaires devront être plus attentifs aux réglementations locales, qui pourront varier significativement d’une ville à l’autre.

La réaction d’Airbnb et des acteurs du secteur

Face à ces changements législatifs, les acteurs du secteur de la location saisonnière, Airbnb en tête, n’ont pas manqué de réagir.

Les inquiétudes exprimées par Airbnb

La plateforme a fait part de ses regrets concernant ces nouvelles mesures, soulignant notamment :

• L’impact potentiel sur les familles françaises qui louent occasionnellement leur logement
• Les contraintes fiscales et administratives supplémentaires imposées aux propriétaires

Airbnb craint que ces mesures ne découragent les particuliers de proposer leur logement à la location, réduisant ainsi l’offre disponible sur la plateforme.

Les défis pour les plateformes de location

Les plateformes de location en ligne vont devoir s’adapter à ce nouveau cadre réglementaire :

• Mise à jour des systèmes pour intégrer les nouvelles limitations de durée de location
• Possible nécessité de vérifier la conformité énergétique des logements proposés
• Adaptation aux réglementations locales qui pourraient varier d’une commune à l’autre

Les perspectives pour l’avenir du marché locatif

La loi « anti-Airbnb » marque un tournant dans la régulation du marché de la location saisonnière en France. Ses effets se feront sentir progressivement au cours des prochaines années, redessinant le paysage de l’hébergement touristique et du logement en général.

Vers un rééquilibrage du marché immobilier ?

L’objectif affiché de cette loi est de favoriser l’accès au logement pour les résidents locaux et les travailleurs, particulièrement dans les zones tendues. Il sera intéressant d’observer si ces mesures conduiront effectivement à une augmentation de l’offre de logements en location longue durée ou à la vente.

L’évolution des stratégies d’investissement immobilier

Les investisseurs immobiliers devront probablement revoir leurs stratégies. La location saisonnière, jusqu’alors considérée comme particulièrement rentable dans certaines zones, pourrait perdre de son attrait au profit d’autres formes d’investissement immobilier.

L’émergence de nouveaux modèles économiques

Face à ces contraintes, de nouveaux modèles économiques pourraient émerger. On pourrait par exemple voir se développer des services de gestion spécialisés dans l’optimisation des périodes de location ou dans l’accompagnement des propriétaires pour la rénovation énergétique de leurs biens.

Alors que le marché s’adapte à ces nouvelles règles, propriétaires, locataires et acteurs du tourisme vont devoir faire preuve de flexibilité et d’innovation. L’équilibre entre l’attractivité touristique des villes françaises et le bien-être de leurs habitants permanents reste un défi complexe, que cette loi tente d’adresser. L’avenir nous dira si ces mesures auront atteint leur objectif de créer un marché du logement plus équitable et durable.