Crédit immobilier : quel salaire faut-il gagner pour emprunter 150 000 € ?

Acheter un bien immobilier avec un budget de 150 000 € reste une réalité accessible pour beaucoup de Français, notamment dans les villes moyennes ou en zone rurale.

Mais avant de se lancer, une question revient systématiquement : est-ce que mon salaire est suffisant pour obtenir ce prêt ?

Les banques ne répondent pas à cette question au hasard.

Elles appliquent des règles précises, encadrées depuis 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), et regardent votre dossier sous plusieurs angles.

Voici ce qu’il faut vraiment savoir avant de pousser la porte d’un établissement bancaire ou d’un courtier.

La règle des 35 % : le point de départ incontournable

Quand on parle de capacité d’emprunt, tout commence par le taux d’endettement. Depuis les recommandations du HCSF, devenues contraignantes pour les banques en janvier 2022, ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôts, assurance de prêt comprise. Autrement dit, si vous remboursez 700 € par mois de crédit immobilier, votre revenu mensuel net doit être d’au moins 2 000 €.

C’est la base de calcul que toutes les banques utilisent, même si certaines conservent une marge de dérogation pour une partie de leurs dossiers (environ 20 % selon les règles du HCSF, réservés principalement aux primo-accédants et aux résidences principales).

Combien coûte un prêt de 150 000 € par mois ?

La mensualité d’un crédit immobilier de 150 000 € dépend de deux facteurs principaux : la durée de remboursement et le taux d’intérêt appliqué. En 2024, les taux ont connu une légère détente après la période de hausse de 2022-2023, mais ils restent bien au-dessus des niveaux historiquement bas observés avant 2022.

Voici un tableau récapitulatif des mensualités approximatives selon la durée du prêt, avec un taux moyen constaté en 2024 :

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif. Les taux varient selon les banques, votre profil et la région. L’assurance emprunteur, qui représente en général entre 0,10 % et 0,40 % du capital emprunté par an, vient s’ajouter à ces mensualités.

L’assurance emprunteur : un coût souvent sous-estimé

Beaucoup d’emprunteurs font l’erreur de ne calculer leur budget qu’en fonction de la mensualité du crédit, en oubliant l’assurance emprunteur. Pourtant, elle est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier et peut représenter une somme non négligeable sur la durée totale du crédit.

Pour un capital de 150 000 €, avec un taux d’assurance de 0,20 % par an (taux courant pour un profil jeune et en bonne santé), cela représente environ 25 € par mois supplémentaires. Ce montant s’ajoute à la mensualité et entre dans le calcul du taux d’endettement.

Depuis la loi Lemoine de 2022, il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Une opportunité à ne pas négliger pour réduire le coût global de votre crédit et améliorer votre taux d’endettement.

Quel salaire précisément pour emprunter 150 000 € ?

En intégrant l’assurance emprunteur dans le calcul, voici les revenus nets mensuels nécessaires pour rester sous la barre des 35 % d’endettement :

• Sur 15 ans : une mensualité totale d’environ 1 105 € (crédit + assurance) implique un salaire net minimum d’environ 3 160 € par mois.
• Sur 20 ans : avec une mensualité totale d’environ 910 €, il faut gagner au minimum 2 600 € net par mois.
• Sur 25 ans : pour une mensualité totale d’environ 795 €, le salaire minimum requis est d’environ 2 270 € net par mois.

Ces chiffres correspondent à une situation où l’emprunteur n’a aucune autre charge de crédit en cours (crédit auto, crédit à la consommation, etc.). Si vous remboursez déjà un crédit, ces charges s’ajoutent à la mensualité immobilière dans le calcul du taux d’endettement, ce qui augmente mécaniquement le salaire requis.

Emprunter à deux : une solution pour élargir ses possibilités

Pour un prêt de 150 000 €, emprunter en couple est souvent plus simple, même si les revenus individuels semblent insuffisants. Les banques prennent en compte la totalité des revenus du foyer pour calculer la capacité d’emprunt.

Par exemple, deux personnes gagnant chacune 1 400 € net par mois cumulent 2 800 € de revenus. Avec un taux d’endettement maximal de 35 %, elles peuvent consacrer jusqu’à 980 € par mois au remboursement de leur crédit, ce qui suffit pour financer 150 000 € sur 20 ans dans les conditions actuelles.

Attention toutefois : en cas de séparation ou de décès, la situation financière peut rapidement se compliquer. C’est pourquoi il est essentiel de bien calibrer son assurance emprunteur, notamment en optant pour une quotité de 100 % sur chaque tête, même si cela augmente légèrement le coût de l’assurance.

L’apport personnel : un levier souvent décisif

Si votre salaire se situe juste en dessous des seuils évoqués, l’apport personnel peut faire pencher la balance en votre faveur. Les banques apprécient les emprunteurs qui arrivent avec un apport, car cela réduit leur risque.

En règle générale, les établissements bancaires demandent un apport minimum de 10 % du montant du bien, destiné à couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. Sur un bien à 150 000 €, cela représente environ 15 000 €.

Mais un apport plus important, de l’ordre de 20 à 30 %, permet de :

• Réduire le montant emprunté et donc les mensualités
• Obtenir un meilleur taux d’intérêt auprès de la banque
• Rassurer l’établissement prêteur sur votre capacité à épargner
• Compenser un dossier qui serait jugé un peu juste sur le plan des revenus

Les autres critères que regardent les banques

Le salaire est le critère principal, mais il est loin d’être le seul. Lorsqu’une banque étudie un dossier de crédit immobilier de 150 000 €, elle analyse :

La stabilité professionnelle

Un CDI reste le sésame idéal. Les fonctionnaires sont très bien perçus. En revanche, les travailleurs en CDD, les intérimaires ou les indépendants devront souvent fournir plusieurs années de bilans comptables ou d’avis d’imposition pour prouver la régularité de leurs revenus.

La gestion du compte bancaire

Les banques demandent systématiquement les trois derniers relevés de compte. Elles y cherchent des signes de mauvaise gestion : découverts fréquents, incidents de paiement, dépenses excessives. Un compte bien tenu est un signal positif fort, même pour un dossier aux revenus modestes.

Le reste à vivre

Au-delà du taux d’endettement, les banques regardent ce qu’il reste à l’emprunteur une fois la mensualité payée. Ce reste à vivre doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer. Pour une personne seule, il est généralement admis qu’il faut conserver au moins 700 à 800 € par mois après remboursement du crédit.

Le saut de charges

Si vous êtes actuellement locataire et que votre loyer est de 600 €, passer à une mensualité de crédit de 900 € représente un saut de charges de 300 €. Les banques vérifient que vous avez la capacité d’absorber cette différence, en regardant notamment votre capacité d’épargne mensuelle.

Les aides disponibles pour emprunter 150 000 €

Si votre salaire est limité, plusieurs dispositifs peuvent vous aider à concrétiser votre projet immobilier :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants. Il ne peut pas financer la totalité du projet, mais vient en complément d’un prêt principal. En 2024, il a été recentré sur les logements neufs en zones tendues et les logements anciens avec travaux dans certaines zones. Son montant dépend de la zone géographique, de la composition du foyer et des revenus.

Le prêt Action Logement

Si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé d’au moins 10 salariés, vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement (anciennement 1 % logement). Ce prêt à taux réduit peut atteindre 40 000 € selon les cas, ce qui peut significativement alléger votre mensualité principale.

Les prêts des collectivités locales

Certaines régions, départements ou communes proposent des prêts bonifiés ou des aides à l’accession pour les ménages modestes. Ces dispositifs sont souvent méconnus mais peuvent faire une vraie différence dans le bouclage d’un plan de financement.

Faut-il passer par un courtier ?

Pour un prêt de 150 000 €, faire appel à un courtier en crédit immobilier peut s’avérer très utile, surtout si votre dossier présente des particularités (revenus variables, apport limité, situation professionnelle atypique). Le courtier connaît les critères de chaque banque et sait vers quel établissement orienter votre dossier pour maximiser vos chances d’obtenir un accord.

Sa rémunération est généralement prise en charge par la banque sous forme de commission, ou parfois sous la forme d’honoraires payés par l’emprunteur, plafonnés et encadrés par la réglementation. Dans tous les cas, comparer plusieurs offres reste indispensable : sur 20 ans, une différence de 0,20 % sur le taux peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies sur le coût total du crédit.